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折现现金流
大家好，欢迎来到 《企业财务专业 Excel 指南》的 第三模块：“项目选择”实战。 这是我们的第二课： “建立折现现金流”。 上节课里，我们完成了基础财务模型， 列出收入与成本， 以及初步的现金流。 在此基础上， 财务人员通常会被要求， 再进一步建立 DCF， 也就是折现现金流模型。 让我们一起打开 Excel 文件 “03_02”。 这就是上节课结束时， 我们的 Excel 文件。 在上节课讨论的基础模型中， 我们算出的第一年现金流， 为 22,825 美元。 接下来我们要问， 如果未来每年都能拿到这样的现金流， 那么这套房产现在到底值多少钱？ 为此我们就要做一个多年的预测模型， 需要几个额外的假设。 首先是房产在使用寿命终点时的价值。 房屋本身会逐渐折旧， 但土地价值反而会上升。 我们假设土地当前的价值是 70 万美元， 而我们已经知道房价总计 100 万， 这就意味着房屋本身的价值是 30 万。 们再假定土地每年升值 4%。 其次，我们要假设租金随时间的增长率。 这里我们设定租金每年上涨 4%。 为了简化模型， 我们就不区分学期租和夏季租， 也不分别增长成本， 而是按照整体现金流的 4% 递增。 最后，折现率我们取 6%， 用来把未来的现金流折成今天的价值。 我在左侧的第一年里输入， 第一年现金流“B2”单元格， 直接引用基础模型的 “K14”单元格， “=K14”， 也就是 22,825 美元。 关于折现值， 由于这个现金流， 一般认为是年底的时候才全部到账的， 所以 C2 单元格等于 “=B2/(1+F5)^A2”。 注意，在这个公式里， 我只把折现率 F5 进行绝对引用， 年份 A 列保持相对引用， 以便向下拖拽。 然后我们再输入第二年的现金流。 B3 单元格它等于 “=B2*(1+F4)”。 当然这里的 F4 也是绝对引用。 折现值 C3 单元格 和 C2 单元格相同， 只要把 C2 的填充手柄拖拽下来就好了。 从第三年开始， 现金流和折现值都是第二年公式的简单重复， 所以我选中第二行的 两个单元格， 按住填充手柄往下拖， 一直拖到第 60 年。 我们可以看到， 因为现金流增速 4%， 低于折现率 6%， 所以未来现金流的折现值会逐年变小。 60 年期满后，假设房屋残值为零， 只剩土地可以出售。 我们用 Excel 的 FV 函数， 来计算 61…
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